O que te motivou a contratar é o que te fará continuar.
Seja nas locações, seja na compra de imóveis na planta, já são incontáveis os pedidos judiciais e extrajudiciais de suspensão de pagamentos, e até mesmo, desfazimento do negócio como consequência dos tempos de Pandemia por Covid-19. Nesse cenário, entender qual será a melhor solução para esses contratos imobiliários, cujo cumprimento ocorre de forma contínua no tempo, é o desafio.
Comprar imóveis na planta pressupõe a confiança de adimplemento do preço para aquisição e a entrega das obras prontas e acabadas no prazo previsto no contrato. A queda na arrecadação diante da suspensão de pagamentos, ou ainda, a devolução de quantias pagas na hipótese de desfazimento do negócio, afeta profundamente o fluxo financeiro das obras, o cronograma executivo, e consequentemente, o interesse primordial, tanto do bom empreendedor no mercado, como dos adquirentes coletivamente considerados.
Esse cenário não é benéfico para ninguém, já que como consequência do inadimplemento e/ou desfazimento do negócio, o empreendedor terá que desenvolver uma ginástica econômica para recuperar créditos e/ou obter financiamentos bancários, extremamente burocráticos até a efetiva disponibilidade do mútuo em caixa. Já o adquirente, terá os encargos da mora, além de perdas tendo em vista a não devolução integral dos valores pagos, com os abatimentos legais como a comissão de corretagem, serviço prestado e finalizado, a incidência de multa compensatória, que varia de 25% a 50% a depender da adesão ao regime de afetação de patrimônio, entre outros.
Se os impactos da pandemia são fato superveniente, extraordinário e imprevisível, se exige a comprovação da excessiva onerosidade para uma das partes em detrimento de extrema vantagem para outra, o fato é que a mera alegação de “caso fortuito” ou “força maior”, embasando pedidos genéricos para descumprimento de obrigação não serão suficientes para afastar penalidades de qualquer das partes. É preciso ir além, é preciso provar no caso específico de cada contrato as mudanças na realidade econômica de cada adquirente e de cada empreendimento pois elas são únicas.
Antevendo a avalanche de demandas judiciais, ao advogado em particular cabe o efetivo exercício do dever de estimular soluções consensuais, por meio de negociações e reajustes contratuais que visem, em primeiro lugar, a manutenção do negócio, preferencialmente fora do Judiciário. Mesmo com a intervenção do Judiciário, que seja mantida a vontade real de solução consensual, estimulando a revisão e manutenção do negócio. Apenas se realmente intangível a continuidade, como última alternativa, que se efetive a ruptura contratual e o desfazimento.
Esse espírito, de estimular a conciliação e outros métodos de solução consensual de conflitos, deve permear os caminhos que vamos trilhar, durante e no pós-pandemia. Aos operadores do direito e mesmo às partes cabe estabelecer uma postura de solidariedade, sensível as drásticas mudanças do mercado e agravadas pela instabilidade institucional do país.
Não basta ver letra da lei, é preciso desempenhar um compromisso verdadeiro com a transparência, a boa-fé e a cooperatividade, buscando o equilíbrio econômico e financeiro do contrato, sobretudo porque o Judiciário é um terceiro, ainda que imparcial, que desempenha seu papel tão somente quando não somos capazes de resolver ou, como costumo dizer, “dissolver” nossos conflitos.
